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    王占強:業主又欠費了,該怎么辦?

    發布日期:2015-06-19 點擊次數:2321
    摘要:業主 欠費
     按照《物業服務收費管理辦法》第二條的規定,物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。因物業服務費引發的糾紛呈逐年上升趨勢。業主欠費,是指業主不履行與物業公司簽訂的物業服務協議中約定的交納物業費的義務。在業主欠費問題上,不僅物業公司遭受損失,業主也是受害者。這種不良現象如果繼續蔓延必將危害整個物業管理行業的健康發展。因此,如何規范物業服務收費,妥善解決物業服務收費中存在的問題刻不容緩。本文試圖從分析業主欠費的成因入手,探討業主欠費問題的解決對策。

      一、業主欠費案例

      某商品房住宅小區建筑面積約20萬平方米,2003年業主開始入住,該小區共有業主1200余戶。2004年,小區成立了業主委員會。在入住不到兩年的時間里已更換了兩家物業公司。2006年6月,小區召開業主大會會議協議選聘了一家新物業公司為小區提供物業服務。但是,在經營一年左右后,新選聘的物業公司在小區張貼了“因業主拖欠一百多萬物業費以及因供水、供暖費虧損一百多萬,公司已無力繼續經營,將在三個月后撤出小區”的公示。為什么新物業公司在這么短的時間內就堅持不下去了呢?為什么業主欠費如此嚴重呢?該小區前期開發遺留問題比較突出,涉及生活供水水表卡表管理混亂,小區有一半以上的業主常年不交水費;開發商還擅自出租地下室、樓頂設備層的房屋。另外,業主委員會私自出租頂層設備層。諸多因素使得小區業主意見很大,業主欠費情況嚴重。目前,該小區就像一個漩渦,幾乎沒有物業公司再敢接近。到了如此無法收拾的境地是誰之過?

      二、業主欠費成因分析

      上述案例中業主欠費問題很突出,導致的結果也非常嚴重。但導致業主欠費的原因遠非只此一端,筆者試從開發遺留問題、物業公司、業主與業委會等三個大的方面加以概況。

      (一)開發遺留問題

      開發遺留問題主要指開發建設單位變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等,實際上多屬開發建設單位的違約行為。因此,業主欠費與開發遺留問題實際上是兩個獨立的法律關系。前者的主體是業主與物業公司。后者的主體是業主與開發建設單位。

      如果開發遺留問題長期得不到解決,業主往往遷怒于物業公司,尤其是當物業公司是前期物業的時候。這主要是因為《物業管理條例》規定在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,由建設單位選聘物業服務企業。而開發建設單位選聘的物業服務企業大部分都是自己組建物業公司或直接指派自己的一個部門。

      雖然業主欠費與開發遺留問題是兩個法律關系,但正是開發遺留問題是大量業主欠費糾紛的根源。開發遺留問題表現形式主要包括:延期交房;保修期內的房屋質量問題,如屋頂漏水、門窗滲水、陽臺滲水、塑鋼門窗閉合不嚴、衛生間漏水、墻壁開裂、鑄鐵欄桿虛脫焊等;幼兒園、醫院、會所、停車庫(場)、綠地、花園、游泳池等配套設施設備或開發建設單位在預售合同中承諾的相關設施設備,并未兌現:電(比如臨時用電問題)、水、氣、熱等公用設施沒有按約定開通;開發建設單位擅自處分屬于業主所有的財產。

      (二)物業公司方面的原因

      因物業公司方面的原因導致業主拖欠物業費的情形主要包括如下幾個方面:

      物業公司自身定位不準,服務理念錯位。在物業服務過程中,很多物業公司以管理者自居,對自身定位認識不足,對待業主好像對待下級一樣,認為物業管理區域內的一切事情都得服從物業公司的管理。而業主屬于服務購買者,他們所追求的至少是能夠與物業公司平起平坐地對話,當物業公司以一種高姿態出現時,業主難免產生逆反心理而拒交物業費。

      物業服務質量不到位經常是業主拒交物業費的直接誘因。物業公司進駐物業后,往往忽視了提高自己的服務質量,提供的物業服務質量與收費標準不對應。而且,物業服務收費項目、范圍、標準不甚明確。在招投標過程中,物業公司對業主承諾得天花亂墜,到真正提供服務時沒有兌現承諾,或者沒達到國家規定的行業服務標準要求。比如,巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃的次數不夠。諸如此類的服務質量不達標或質量低價格高,引發業主不滿情緒,進而導致業主交納物業費動力不足。業主會想他們交納一元錢的物業費,物業公司就應當提供一元錢的物業服務,當物業公司僅僅提供五毛錢的物業服務時,業主就認為可以少交物業費或不交物業費。

      如果說物業服務質量差一些尚可忍受的話,那么物業公司在物業管理區域內明目張膽的違法行為,業主萬萬不能容忍的。擅改規劃,侵占小區綠化面積,修建房屋,對外出售牟利;擅自利用電梯做廣告牟利;私自出租地下室牟利;違法管理停車位。如此種種侵害業主合法權益的違法違規行為是廣大業主深惡痛絕的,在與物業公司交涉不成的情況下,業主往往采取拖欠物業費的方式發泄不滿情緒。部分物業物業公司利用代收代繳水、電費的便利,采取斷水、斷電等方法強迫業主交納物業服務費,更加激化了矛盾。

      物業公司之間的惡性競爭也能引發業主欠費。我國目前的物業服務消費市場還很不成熟,大部分業主對物業管理行業、物業服務缺乏最基本的認識,很多業主覺得是被迫接受物業服務。這種情況下,很多人就片面追求低的物業服務收費標準。有一些大的物業公司為了搶占市場進行不正當競爭,也有一些剛成立的物業公司迫于沒有物業項目,盡可能把物業費壓低先占領市場再提供水平更低的物業服務,甚至通過違法經營業主共用部位等方式牟利。業主認可較低的價格后卻沒有享受到期望的服務,必會產生不滿,就可能拒交物業費。

      (三)業主、業主委員會方面的原因

      物業服務消費觀念尚未普遍形成,物業服務消費市場不成熟。由于受我國長期以來計劃經濟體制下福利分房觀念的影響,很多業主還沒有擺脫“后勤思維”,沒有確立物業服務的消費理念。相當的業主認為購買商品房后交納物業費屬于多余的負擔,沒有認識到物業服務對于其房產價值的影響。業主對于公共區域、共用部位設施設備維護費用的交納更是不情愿。

      存在部分業主惡意欠費。有的業主有能力繳納物業費,但主觀上不交納。這種情況,物業公司往往也是束手無策,即使通過訴訟的方式,也只能是個別解決,而且訴訟成本較高。因此,這種情況下的業主欠費不能得到及時解決,欠費現象會不斷蔓延。

      業主委員會制度不健全。業委會運作不規范,缺乏必要的監督。經常出現未召開業主大會或違規召開業主大會的情況下,業委會擅做決定。甚至選聘物業公司,業委會與物業公司簽訂物業服務合同都是在很多業主不知情的情況下進行的。還有的業委會委員缺乏物業管理法律知識,自身素質不高,帶頭不交納物業費,更談不上履行督促其他欠費業主交費的義務了。

           三、業主欠費問題解決對策

      (一)實現“三個觀念轉變”

      一要實現物業公司的觀念轉變。

      物業公司應當增強服務意識,把業主當作自己的“上帝”。加強與業主的友好溝通,實現雙贏。物業公司應當嚴格依法提供物業服務。物業公司在面對業主欠費問題時應當首先從自身找原因,

      物業公司也應當增強物權意識和法制意識,不得擅自處分屬于業主的物業共用部位、公用設施設備的所有權或者使用權;不得擅自挪用專項維修資金;不得擅自改變物業管理用房的用途;不得擅自占用物業管理區域內的公共道路;不得違法經營物業共用部位、共用設施設備。

      二要實現業主的觀念轉變。

      交納物業服務費是業主的法定義務,并且最終是有利于業主的。拖欠物業服務費是違法行為。《物業管理條例》第七條規定,“業主在物業管理活動中,履行下列義務:(五)按時交納物業服務費用”。第四十二條第一款規定,“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。”業主拖欠物業費、拒交物業費的行為不僅侵犯了物業公司的利益,更重要的是對交費業主利益的侵害。物業服務費收繳率低的時候,很多物業公司為了降低成本,采取減少服務內容、降低服務質量等措施。因此,最終受害的還是廣大業主。廣大業主對物業公司降低服務質量的行為必定是不滿的,那么,就會有更多的業主不交費,然后,物業公司就會再次降低服務質量和標準。這就進入了一種惡性循環。因此,業主應當樹立自愿自覺交納物業費的觀念。

      三要實現業主委員會委員的觀念轉變。

      業主委員會是業主大會的執行機構,業主委員會本身并非權力機構。業主委員會的活動應當是經業主大會決議決定的,特別是涉及業主切身利益的事項。

      業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

      業主委員會委員應當應當依法履行職責,不得謀取私利,不得侵害業主利益。業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用的,業主委員會有責任督促欠費業主限期交納。而不應當帶頭不交物業費,更不應當慫恿業主拒交物業費。

      (二)細化、明確物業服務合同內容

      業主、業委會和物業公司都應當強化合同意識,將物業服務合同內容明確化、具體化,盡可能減少服務標準、項目不清的狀況,明確各方的權利義務。雙方都應當慎重簽訂物業服務合同。

      業委會與物業公司雙方在簽訂合同時,應當在參考物業合同范本的基礎上,盡可能細化物業服務合同的內容,使物業服務的質量與收費標準對應起來。上海市2005出臺了《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》,該辦法住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分五個等級,并分別與服務收費標準一一對應。這種做法使得物業服務收費公開化、透明化,有了量化標準,業主比較容易接受,物業公司也可根據不同的服務標準提供不同的服務。這樣,物業公司與業主的權利義務就會具體明確,即使物業服務糾紛發生,在界定各方責任時也比較容易,既能夠遏制亂收費問題,又有利于鼓勵業主按時交費。業委會與物業公司不妨根據《物業管理條例》、《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務定價成本監審辦法(試行)》等法律法規規定,參考《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》及即將出臺的《深圳市住宅物業服務收費指導標準》、《物業服務合同(示范文本)》的有益做法,協商簽訂物業服務合同,減少業主欠費的機率。

      (三)完善物業管理行業相關法規政策

      目前物業管理方面的法律規定過于原則,缺乏可操作性。包括拖欠物業費類糾紛在內的很多物業管理糾紛的大量出現有一個不可忽視的原因就是相關政策法規的缺位。比如說新老物業公司交接問題,什么時候交接完畢,哪些資料是必須交接的、哪些資料是可以交接的、哪些資料是不用交接的,怎樣才算真正交接完畢等一系列問題都缺乏具體規定。這就需要制定物業項目交接技術規范,來明確各方權利義務,實現物業項目的順利交接。再比如,物業管理實踐中,業主委員會違法侵犯業主利益現象頻發,就需要制定業主委員會工作規范或管理辦法之類的政策法規。還有很多類似的問題的解決亟需具體化的法規政策支持。這樣的話,各方都有章可循,也就有望各方照章辦事了。

      《物業管理條例》規定了業主應當按時交納物業服務費用,但如果業主不交會產生什么后果未作規定,即是說沒有對應的罰則。這等于完全依靠人的自覺性來交納物業服務費,但是我們立法的基本前提是假設人是不自覺的,應當相信制度而不是人。因此,這種規定只能起到一種宣傳的作用,應當加上相應的罰則條款。國外就有這樣的做法:業主不交納物業費,經過寬限期仍然不交的,欠費業主的房子就會被拍賣沖抵物業費。當然,這并不意味著我國的立法也要作如此嚴格的規定,但應當有相應罰則。建議物業費交納引入滯納金制度。規定業委會與物業公司約定的交費日期后的十天或十五天為交費的寬限期,如果經過寬限期仍然不交,則實行滯納金制度,警示不交費的業主。

      在物業服務過程中的業主欠費矛盾糾紛大量出現,有的甚至引發了暴力沖突,已經損害了多方利益,嚴重影響到和諧社區的建設。可以說,在業主欠費糾紛中沒有贏家,物業公司作為商家因業主欠費而不能獲得利潤,由于物業服務的不可分割性,業主欠費實際上嚴重損害了交費業主的利益。糾紛的后果就是物業區域環境惡化,物業價值降低,全體業主受損。業主欠費該休矣!

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